פסק-דין בתיק ע"א 2427/11

השופטת א' חיות:

           המערערת בע"א 2427/11, עמותת מפעל חסד תורה ירושלים ת"ו (להלן: העמותה) בנתה שני בנייני דירות שנרשמו יחד כבית משותף (להלן: הבניינים או הבית המשותף). בפסק דינו מיום 13.2.2011, קיבל בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט ר' יעקובי) תובענה שהגישו המשיבים 6-1, חלק מדיירי הבניינים (להלן: המשיבים), והוציא צו המצהיר כי גגות הבניינים הינם חלק מן הרכוש המשותף וכי העמותה או מי מחליפיה אינם רשאים לבנות על אותם הגגות.

הרקע העובדתי

1.        בראשית שנות התשעים של המאה הקודמת בנתה העמותה ביישוב קריית טלז-סטון שני בנייני דירות בני שלוש קומות (שתי קומות וקומת מרתף) ובהם עשרים וארבע דירות, על קרקע הידועה כגוש 29539 חלקה 91 (לשעבר חלקות 36-35 (להלן: המקרקעין)). במועדים שונים בין השנים 1992-1990 רכשו המשיבים דירות באותם הבניינים בהתאם להסכמי מכר שנכרתו בינם ובין העמותה. כמו כן חתמו המשיבים על ייפויי כוח לטובת באי-כוח העמותה לצורך ביצוע הסכמי המכר ובכלל זה רישום המקרקעין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ורישומו של תקנון מוסכם. ביום 16.9.2001 ניתן לבקשת העמותה צו לרישום שני הבניינים יחד כבית משותף ובתקנון הבית המשותף שנרשם (להלן: התקנון) צוין כי גגות הבניינים וכל זכויות הבנייה הקיימות או העתידיות במקרקעין מוצמדים ושייכים ליחידת משנה מספר 91/23 (להלן: דירה 23), שנותרה בבעלות העמותה. לטענת המערערות, בחלוף מספר שנים רכשה המערערת בע"א 2480/11, חברת א.ש. ארזי ירושלים בע"מ (להלן: החברה) מן העמותה את גגות הבניינים ואת זכויות הבניה בהם, במטרה ליזום תכנית שתאפשר לבנות על הגגות קומות נוספות, ובהמשך נרשמה לטובת החברה הערת אזהרה על זכויותיה של העמותה בדירה 23 שאליה כאמור הוצמדו הגגות ושויכו זכויות הבניה. בשנת 2006 אושרה תכנית מתאר חדשה החלה על המקרקעין (תכנית מתאר מקומית הל/485) וביום 21.3.2007 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה הראל ליתן היתר לבנות על גגות הבניינים שלוש קומות נוספות ובהן עשרים וארבע דירות (החלטה בבקשה מס' 20060164, ולהלן: היתר הבניה). ערר שהגישו חלק מן המשיבים ועוררים נוספים על ההחלטה למתן היתר הבניה נדחה על-ידי ועדת הערר המחוזית בירושלים ביום 16.10.2007, בקובעה כי ההיתר שניתן תואם את התכנית החלה על המקרקעין.

           לאחר הדברים האלה הגישו המשיבים בשנת 2009 תובענה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד העמותה והחברה, בה טענו כי הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה שנותרה בבעלות העמותה בוצעו בניגוד להוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)) ומשכך הן חסרות תוקף. המשיבים הוסיפו וטענו כי זכויות הבניה שויכו לדירה שבבעלות העמותה שלא כדין ומבלי שניתנה הסכמתם לכך. נוכח האמור עתרו המשיבים לביטול התקנון שנרשם, להצהרה כי במקומו יבוא התקנון המצוי ולהצהרה כי גגות הבניינים הם רכוש משותף והעמותה או החברה אינן רשאיות לבנות עליהם. כמו כן עתרו המשיבים להורות לרשם המקרקעין לפעול לתיקון רישום הבית המשותף והתקנון בהתאם לפסק הדין שיינתן.

פסק דינו של בית המשפט קמא

2.        בפסק דינו מיום 13.2.2011 קיבל בית המשפט את התובענה, בקובעו כי המערערות לא עמדו בדרישות הפורמאליות שנקבעו בדין ובפסיקה לצורך הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה שנותרה בבעלות העמותה. בית המשפט קבע כי דבר הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה 23 אינו נזכר כלל בחוזה המכר שנכרת עם המשיבה 1, ולדבריו די בכך על מנת "שלא יהיה תוקף לאותה הצמדה ביחס לכלל הדיירים". בית המשפט הוסיף וקבע כי בחוזי המכר שנערכו עם יתר המשיבים הופיעה אומנם "אמירה כללית" על אודות הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף, אך במסמכים שצורפו לאותם חוזים לא פורט הדבר באופן מספק, כמצוות סעיף 6 לחוק המכר (דירות). בהקשר זה הוסיף בית המשפט וציין כי במפרטים שצורפו לחוזי מכר הופיעו אמירות "סתמיות" או "בעייתיות" המתייחסות להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף אך הדגיש כי הן אינן תואמות את הדרישות שנקבעו בדין לענין זה. בנסיבות אלה ומשלא הוכח כי ניתנו לכך הסכמות בנות תוקף מטעם הדיירים, קבע בית המשפט כי אין תוקף לפעולות שבוצעו בקשר לרישום הבניינים כבית משותף ולרישום התקנון שכללו את הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירת העמותה. בית המשפט הוסיף והדגיש כי העמותה היא שניסחה את חוזי המכר ואת המסמכים הנלווים להם וכי נתון זה פועל לחובתה. עוד הדגיש בית המשפט כי טענת המשיבה 1 לפיה הוסכם איתה באופן ספציפי שלא תהיה כל בנייה על גג הבניין בו מצויה דירתה - לא נסתרה. בית המשפט אף דחה את טענת המערערות כי ניתן להסיק מחוזי המכר שהמשיבים הסכימו להוצאת הגגות מן הרכוש המשותף ולבנייתן של קומות נוספות בבניינים. בהקשר זה קבע בית המשפט כי הדרישות המיוחדות שנקבעו בדין ובפסיקה לענין הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף חלות גם במקרים שבהם ניתן להסיק הסכמה כאמור מצד רוכשי הדירות. עוד קבע בית המשפט כי המערערות אינן יכולות להיבנות מכך שתוספת הבנייה על הגגות אושרה על-ידי ועדות התכנון וזאת משום שלדבריו "המישור התכנוני נפרד מזה הקנייני". טענת המערערות לפיה התנהלות המשיבים לוקה בשיהוי נדחתה אף היא, ונקבע כי לא התקיימו במקרה דנן נסיבות חריגות המצדיקות את קבלתה. בית המשפט קיבל, אפוא, את התובענה והצהיר כי התקנון שנרשם יבוטל ובמקומו יבוא התקנון המצוי, כי גגות הבניינים הם רכוש משותף והמערערות אינן רשאיות לבנות עליהם וכי על רשם המקרקעין לשנות בהתאם את מרשם הבית המשותף.

           מכאן הערעורים שלפנינו. בפתח הדברים יצויין כי המשיבים 5 ביקשו ביום 2.1.2014 להימחק מן הערעורים ויתר הצדדים נתנו הסכמתם לכך. המשיבים 5 נמחקים אפוא, על פי בקשתם, מהליכי הערעור דנן וההתייחסות אל "המשיבים" בהמשך פסק הדין, תהא אל המשיבים 1-4 ו-6, אלא אם כן עולה אחרת מהקשר הדברים.

טענות הצדדים

3.        בערעורה (ע"א 2427/11) טוענת העמותה כי בכל חוזי המכר שנערכו עם המשיבים הוסכם ונכתב במפורש שהיא תבנה קומות נוספות בבניינים ולדבריה הסכמת המשיבים לכך היוותה תנאי להתקשרותה עימם בחוזי המכר. העמותה מוסיפה וטוענת כי המשיבים הסכימו לכך שכל זכויות הבניה בבניינים - הקיימות או העתידיות - הן רכושה הבלעדי של העמותה וכן הסכימו להוצאת הגגות מן הרכוש המשותף. הסכמות אלה, כך טוענת העמותה, עוגנו בין היתר בסעיפים 2.ג. ו-7.א. לחוזי המכר שנערכו עם המשיבים ולטענתה אף שבחוזה המכר שנערך עם המשיבה 1 נשמטה המילה "גג" מסעיף 7.א., מדובר בטעות בלבד וכל יתר הפרטים הדרושים צוינו בו. בנוסף, טוענת העמותה כי במפרטים הטכניים שצורפו לחוזי המכר צוין כי כל אחד משני הבניינים יהיה בעל ארבע קומות מעל לקרקע, וזאת לעומת שתי קומות בלבד שנבנו בפועל, וכי בסעיף 3.ז. לחוזה המכר שנערך עם המשיבה 1 צוין באופן פרטני כי תיבנה קומה נוספת על הקומות הקיימות. מנתונים אלה מבקשת העמותה להסיק כי המשיבים הבינו שייבנו קומות נוספות על גגות הבניינים באופן הסותר את טענותיהם בהליך דנן. העמותה מוסיפה וטוענת כי גרסתה של המשיבה 1, לפיה הובטח לה שלא תיעשה כל בנייה על גג הבניין שבו נמצאת דירתה, לא נטענה בכתב התביעה, לא הוכחה בהליך שהתקיים בבית המשפט קמא והיא מבוססת על עדות מפי השמועה. עוד טוענת העמותה כי המשיבים הסמיכו אותה וייפו את כוחה לפעול לרישום הבניינים כבית משותף ולרישום תקנון מוסכם וכי נוכח הסכמות אלו כולן, לא הייתה כל הצדקה לבטל את הצמדת הגגות לדירה שנותרה בבעלותה. העמותה מוסיפה וטוענת כי בית המשפט קמא העניק לסעיף 6 לחוק המכר (דירות) פרשנות "פורמליסטית ודווקנית" העומדת בניגוד להסכמות הצדדים, ולטענתה תוצאת פסק הדין אינה צודקת והיא מאפשרת למשיבים ליהנות מן ההפקר ולקבל לידיהם חלקים שהם הסכימו במפורש להוציא מן הרכוש המשותף. על כן, העמותה סבורה כי יש לאפשר לה להגשים את המטרה שעמדה ביסוד הסכמי המכר שכרתה עם המשיבים והיא - הותרת זכויות הבניה בידיה, ולהורות כי היא או החברה זכאיות לנצל את זכויות הבניה על גגות הבניינים. לבסוף טוענת העמותה כי תוצאת פסק הדין אף משנה את זכויותיהם של יתר בעלי הדירות בבניינים, שלא צורפו כצד להליך, משום שהביטול הגורף של התקנון שנרשם מבטל גם הצמדות מיוחדות של חלקים לדירותיהם.

4.        החברה מצטרפת לכל טענות העמותה וטוענת כי גגות הבניינים יועדו לפי טיבם להיות מוצאים מן הרכוש המשותף ולשמש את העמותה לבניית קומות נוספות. לטענתה המשיבים ידעו זאת היטב והדבר עולה בבירור מחוזי המכר שעליהם חתמו ומן המפרטים שצורפו אליהם. בנסיבות אלה, החברה סבורה כי המשיבים אינם זכאים להיאחז בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), שכן הם ידעו מה היקף זכויותיהם בעת הרכישה. בערעורה שלה (ע"א 2480/11) טוענת החברה עוד כי פסק דינו של בית המשפט קמא מקפח את זכויותיה כמי שרכשה מהעמותה את גגות הבניינים ואת זכויות הבניה בהם בתמורה, בתום-לב ובהסתמך על המרשם שלפיו הזכויות בגגות שייכות לעמותה. לטענת החברה, בנסיבות אלה היא זכאית להגנה מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) ושגה בית המשפט קמא משזיכה את המשיבים בזכויות שנרכשו על-ידה. לחלופין טוענת החברה כי ניתן לראות בזכויות שרכשה משום מיטלטלין ומשכך היא זכאית להגנה מכוח תקנת השוק במיטלטלין, שאינה מותנית ברישום הזכויות הקנייניות על שמו של הקונה. החברה מוסיפה כי בחוזי המכר ויתרו המשיבים באופן מפורש על זכויות הבנייה במקרקעין ובנסיבות אלה, כך טוענת החברה, היה על בית המשפט להורות על ביצוע חוזי המכר "בקירוב" ולקבוע כי העמותה והחברה יוכלו לנצל את זכויות הבנייה בגגות הבניינים גם אם נפלו פגמים כאלה ואחרים באופן שבו הוצאו מן הרכוש המשותף. לבסוף, החברה טוענת כי היה על בית המשפט קמא לייחס משקל רב יותר להתנהלותם של המשיבים במסגרת ההליכים התכנוניים. לדבריה, המשיבים הגישו בעבר התנגדויות לאישור התכנית שחלה על המקרקעין אך לא העלו כל טענה לגבי הזכויות הקנייניות בגגות הבניינים או טענה כנגד חוקיות ההוראות שנקבעו בצו או בתקנון הבית המשותף. בנסיבות אלה ולאחר שהיא הסתמכה בתום-לב על המצב התכנוני, טוענת החברה כי המשיבים מושתקים מלהעלות כיום טענות לזכויות קנייניות באותם הגגות.

5.        המשיבים טוענים מצידם כי העמותה לא מילאה אחר הוראות סעיף 6 לחוק המכר (דירות) ועל כן לשיטתם צדק בית המשפט קמא בבטלו את הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף ואת הצמדתם לדירה שנותרה בבעלותה. לטענת המשיבים, העמותה לא ציינה באופן מפורש בחוזי המכר שערכה עימם מהם החלקים המוצאים מן הרכוש המשותף, לא צירפה לחוזי המכר מסמך המציין זאת ואף לא פירטה את הדבר במפרט הטכני שנספח לחוזי המכר. עוד טוענים המשיבים כי חוזה המכר שנערך עם המשיבה 1, שהוא החוזה המוקדם ביותר מבין חוזי המכר דנן, כלל לא ציין כי גגות הבניינים מוצאים מן הרכוש המשותף, ולטענתם די בכך על מנת להביא לביטול גורף של הצמדת הגגות לדירת העמותה ביחס לכלל דיירי הבניינים. המשיבים מוסיפים וטוענים כי אומנם בסעיף 7 לחוזי המכר שנערכו עם המשיבים 6-2 נכללה הוראה כללית לענין הוצאת הגגות מן הרכוש המשותף, אך לטענתם הוראה זו "הובלעה" בתוך סעיף ארוך שעסק ברישום הבניינים כבית משותף ולא בהגדרת זכויות הצדדים ולפיכך אין די בו כדי לעמוד בדרישות שמציב חוק המכר (דירות) ושהציבה הפסיקה לענין הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף. יתר על כן, המשיבים טוענים כי בחוזי המכר שנערכו עימם לא נזכרה אפשרות של תוספת בניה על אותם הגגות המוצאים מן הרכוש המשותף, וזאת בניגוד לחובתו של המוכר להדגיש את הדבר באופן מפורש. בהקשר זה מציינים המשיבים כי הסכמתם להותיר את זכויות הבניה בידי העמותה התבססה על ההנחה כי היא תבנה יחידות דיור נוספות על יתרת הקרקע שעליה נבנו הבניינים, ולא על גגות הבניינים עצמם. משכך, מדגישים המשיבים כי אין לראות בחוזי המכר משום הסכמה מצידם לתוספת בנייה על גגות הבניינים. עוד טוענים המשיבים בהקשר זה כי הבניינים תוכננו במקור כבנינים בני שלוש קומות בלבד ובכך יש כדי לתמוך בעמדתם. המשיבים מוסיפים לטעון כי למשיבה 1 הובטח במפורש טרם הרכישה כי לאחר השלמת הבניה לא ייבנו קומות נוספות על גג הבניין שבו מצויה דירתה וכן הם טוענים כי ההוראות שנקבעו בתקנון שרשמה העמותה לא תאמו את האמור בחוזי המכר ומשום כך אין בייפויי הכוח שנתנו לעמותה לשם ביצוע החוזים כדי להועיל לה. המשיבים טוענים עוד כי במועד שבו חתמו על חוזי המכר לא היו עדיין תוכניות סופיות לבניינים ולכן נותרה האפשרות לבנות בהם עד ארבע קומות, אך לדבריהם כיום - לאחר השלמת הבנייה ומשהבניינים כוללים שלוש קומות בלבד (כולל קומת המרתף) - אין עוד מקום לבניית קומות נוספות תוך פגיעה בזכויותיהם ברכוש המשותף.

           אשר לטענות השונות שהעלתה החברה, המשיבים טוענים כי רובן המכריע הועלה לראשונה בשלב הערעור ועל כן יש לדחותן על הסף. כמו כן טוענים המשיבים כי חלק מטענות החברה בערעורה עומד בסתירה לעמדה שהציגה בהליך דלמטה, במסגרת כתב ההגנה שהגישה יחד עם העמותה. המשיבים מוסיפים וטוענים כי החברה לא הייתה צד למרבית האירועים נושא ההליך כך שאין לקבל את טענותיה ביחס לאומד דעת הצדדים שערכו את חוזי המכר. יתר על כן, המשיבים מדגישים כי כל שיש בידי החברה הוא הערת אזהרה שכלל לא ברור מה טיבה וכי החברה לא טרחה להציג בפני בית המשפט המחוזי ראיות באשר לטיב זכויותיה בבניינים, לא הציגה את ההסכם שערכה עם העמותה ולא פירטה מהו היקף השקעתה בפרויקט. לגופו של ענין, טוענים המשיבים כי טענת החברה להגנה מכוח "תקנת השוק" לא הועלתה בבית המשפט קמא וכי מכל מקום יש לדחותה לגופה משום שהעסקה הנטענת שערכה החברה עם העמותה לא הושלמה ברישום - כנדרש על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין. המשיבים מוסיפים וטוענים כי מרגע שנודע להם על הכוונה לבנות קומות נוספות בבניינים הם התנגדו לכך בכל דרך אפשרית, הן בפני ועדות התכנון הן בפני המפקח על הבתים המשותפים, כך שאין שחר לטענות בדבר הסכמה מצידם לתוספת הבנייה.

6.        להשלמת התמונה יצוין כי רשם המקרקעין, שצורף כמשיב גם בשלב הערעור, הודיע שיפעל בהתאם לפסק הדין שיינתן וביקש לפטור אותו מהתייצבות להליך. יחד עם זאת, ראה רשם המקרקעין לציין כי תוצאת פסק-הדין נושא הערעור, קרי - ביטול התקנון שנרשם והחלפתו בתקנון המצוי - משמעותה ביטול הצמדות וחיובים נוספים אשר אינם חלק מהמחלוקת נושא הערעור. לפיכך סבור רשם המקרקעין כי הסעד הנכון בתובענה צריך היה להיות תיקון התקנון בנושאים שבמחלוקת ולא ביטולו הגורף.

           עוד יצוין כי ביום 20.2.2011 עיכב בית המשפט המחוזי בהסכמת הצדדים את ביצועו של פסק הדין בכל הקשור למרשם המקרקעין עד להכרעה בערעור זה, תוך שהעיכוב כפוף לכך שנאסר על המשיבות לבצע כל פעולה המשנה או העלולה לפגוע בזכויות המשיבים בנכס.

דיון

7.        המשיבים רכשו דירות בשני בניינים שבנתה העמותה על-פי חוזי מכר שנכרתו בינם ובינה. ביום 16.9.2001 רשמה העמותה את שני הבניינים כבית משותף, על-פי ייפויי כוח שקיבלה מן המשיבים. בצו רישום הבית המשותף כמו גם בתקנון שנרשם הוצמדו גגות הבניינים לדירה שנותרה בבעלות העמותה, ועוד נקבע בתקנון כי זכויות הבניה הקיימות או העתידיות צמודות אף הן לאותה דירה ושייכות במלואן לעמותה.

           שתי שאלות מרכזיות טעונות הכרעה בערעור זה. ראשית, האם הוצאת גגות הבניינים מן הרכוש המשותף בוצעה כדין? ושנית, האם זכויות הבניה על אותם הגגות שויכו כדין לדירה שבבעלות העמותה?

           לאחר שנענה על שאלות אלה, עלינו לבחון כיצד אם בכלל משליך הדבר על זכויותיה של החברה, שלפי הנטען רכשה מן העמותה בשלב כלשהו את הגגות ואת זכויות הבנייה עליהם.